הבנת (ותיקון) שומת מס רכוש

תארו לעצמכם, אם תרצו, את טיניוויל, קהילה של עשרה בתים בלבד. כל עשרת הבתים היו באותו גודל ובאותו סגנון, שנבנו בו-זמנית על מגרשים בגודל דומה, תוך שימוש בשרטוטים אדריכליים וחומרי בנייה דומים, שלכל אחד מהם נופים ומתקנים דומים, וכל אחד נמכר לבעליו הראשוני באותו המחיר, 250,000 דולר. בהנחה ששווי השוק ההוגן של כל אחד מהבתים הללו היה 250,000 דולר, (מכיוון שאחרי פרק זמן סביר זה המחיר שבו קיימו מפגשי נפש של המוכרים והקונים, ולא היו תחת כפייה), פקיד השומה של טיניוויל העריך כל נכס ב-250,000 דולר. , וכתוצאה מכך ערך הנכס הכולל הבסיסי של 2.5 מיליון דולר עבור כל Tinyville.

כמו לכל עירייה, לטיניוויל יש הוצאות: משטרה ומכבי האש, בתי ספר וספריות, מים וביוב, עובדי תברואה, שופטים ופקידים, מהנדסים ומפקחים, נישומים וגבאים, פקידים ומזכירות. כדי לשמור על המתמטיקה פשוטה, בואו נדמיין שהתקציב השנתי של טיניוויל הוא 100,000 דולר בלבד, ושאין לה מקורות הכנסה אחרים (כגון מד חניה, מיסי מכירה או הכנסה מקומיים, או אישורי ציד/דיג). על מנת לעמוד בהוצאות השנתיות שלה, פקיד השומה של Tinyville מחלק את 100,000$ ההוצאות המתוקצבות שלו (הידוע כהיטל מס כולל) בחלק היחסי של כל נכס בשווי המוערך הכולל של 2.5 מיליון דולר של הקהילה. חלוקת 250,000 דולר ב-2.5 מיליון דולר פירושה שכל בית אחראי ל-10% מהיטל הארנונה של Tinyville. כל בעל בית (או בנק המשכנתאות שלו) מקבל חשבון מס בסך 10,000 דולר.

במשך שנים כולם מאושרים בטיניוויל. לכל המשפחות יש ילדים בבתי הספר של טיניוויל, הן צועדות בתהלוכות של טיניוויל ומתחרות בתחרויות אכילת הפאי של טיניוויל. במהלך הטבעי של האירועים, שתיים מהמשפחות המקוריות היו משגשגות יותר מאחרות ועברו לחפירות טובות יותר במדיומוויל, אחת פרשה לסאות'וויל, אחת הועברה למשרד החברה שלו בווסטוויל, ואחת מתה בתאונת דרכים טרגית, אבל היורשים שלהם בביגוויל לא רצו לחזור לבית משפחתם. בכל מקרה, חמישה מהבתים יצאו לשוק ובגלל שהשוק הצליח בשנים האחרונות, ארבעה נמכרו ב-300,000 דולר… חוץ מהבתים השייכים ליורשי הזוג המנוח – נתנו לבית ליפול לתוך התקלקלו, הפסיקו לכסח את הדשא, ובסופו של דבר עברו לגור במקום פולשים והחלו לזרוק את המקום. כשהם סוף סוף מכרו אותו כ"הנדימן ספיישל", הם קיבלו עבורו 150,000 דולר.

לפני ששומה של שנה כלשהי הופכת ל"סופית", היא נשלחת לכל בעל בית לבדיקה. לכל בעל בית יש הזדמנות לערער על ההערכה. חמשת בעלי הבתים המקוריים המשיכו להעריך בשיעור התואם את שווי הנכס שלהם ב-250,000$, ובידיעה שרבים משכניהם מכרו את בתיהם הדומים ב-300,000$, הם קיבלו בשקט את ההערכה הזו. ארבעת הבעלים החדשים ששילמו 300,000 דולר כל אחד מוערכים גם הם ב-250,000 דולר. באופן מוזר, זה לא חוקי עבור עירייה לבצע "הערכה נקודתית" של נכסים בודדים, כך שלמרות ש"שווי השוק ההוגן" של אותם ארבעת בתים עלה ב-20% מאז שהוערך לאחרונה, הם ממשיכים להיות מוערכים ב-250,000 דולר כל אחד. גם הבית העשירי, שנרכש על ידי השיפוצניק תמורת 150,000 דולר, מוערך ב-250,000 דולר, אך הוא חולק על הערכתו. לטענתו, שווי השוק ההוגן של ביתו צריך להתבסס על מחיר הרכישה האחרון שלו, ובאמצעות השיטות המשפטיות השונות העומדות לרשותו, הוא עורך הערכה מחדש של הבית ב-150,000 דולר.

בהנחה שההיטל הכולל עומד על 100,000$ ללא שינוי, מה קורה עם הארנונה של כל בעל בית? תשעה מתוך עשרת הבתים עדיין מוערכים ב-250,000 דולר כל אחד, אך האחרון מוערך כעת ב-150,000 דולר בלבד. אפשר לנחש במהירות (ולא נכון) שלבתים עם ערכי שומה ללא שינוי לא יהיה שינוי בחשבון הארנונה של 10,000$, ושהבית העשירי ישלם רק 6,000$, אבל זה לא מצטבר נכון; טייניוויל צריכה לגבות מסים של 100,000 דולר כדי לאזן את התקציב שלה, והנוסחה הזו מסתכמת רק ב-96,000 דולר. מה שקורה בפועל הוא שגם המכנה משתנה. שווי הנכס המוערך הכולל של Tinyville מחושב מחדש בהתבסס על השווי המוערך של כל נכס, וכעת הוא מסתכם ב-2.4 מיליון דולר בלבד. המשמעות היא שכל אחד מהבתים של 250,000 דולר מהווה כעת קצת יותר מ-10.4% מהסכום הכולל, וכעת הוא אחראי לאחוז זה מההיטל של 100,000 דולר, מה שמגדיל כל אחד מההערכות שלהם ל-10,417 דולר. השווי המוערך של 150,000 דולר של השיפוצניק מהווה 6.25% מהסכום הכולל, כך שהוא אחראי כעת ל-6,250 דולר בלבד מהיטל המס של טייניוויל.

יש (כולל השיפוצניק) שיטענו כי ביתו של השיפוצניק שווה פחות, ולפיכך, עליו לשלם פחות מס משכניו. אחרים (כולל שכניו) יטענו שהבית שלו באותו גודל וצורה, תופס כמה שיותר קרקע, ומציב את אותה דרישה למשטרה, לכבאות, לבתי הספר, לספריות, לביוב ולשירותים אחרים של טייניוויל, ושעליו לשלם כמות זהה לשאר הבתים. חלקם (כולל חמש המשפחות המקוריות) יטענו כי יש להעריך את הבתים הנמכרים מחדש לפי ערכי שוק חדשים גבוהים יותר, וכי על הבעלים החדשים לשלם יותר מיסים באופן יחסי. אחרים (כולל ארבעת הבעלים החדשים) יטענו כי ערכי השוק ההוגנים של בתיהם (כפי שמעידים מחירי המכירה שלהם) מעידים על שווי השוק ההוגן בפועל של חמשת הבתים שלא נמכרו, למרות העובדה שהבתים הללו לא נמכרו לאחרונה החליף ידיים. אלו הן מסוג הסוגיות שמבלבלות את בעלי הבתים ומטרידות את פקידי השומה, ועדות ביקורת השומה ובתי המשפט בכל עירייה, מדי שנה.

בעולם מושלם, כאשר השיפוצניק מגיש בקשה להיתרי בנייה לתיקון והשבת ערך ביתו, הערך החדש שהוא יוצר מהעבודה שהוא עושה צריך להחזיר את שומת המס שלו לשאר הבתים המקבילים, ובכך להפחית את אחוז השכנים שלו. מסך המס, בהתאם. למרבה הצער, לא כולם מבקשים היתרי בנייה, ולא כל פרויקט אפילו מצריך היתרי בנייה. שדרוג מכשירי המטבח שלך משפר את ערך הבית שלך ללא צורך בהיתרי בנייה. עיריות רבות אינן דורשות היתר בנייה כדי להוסיף שכבה חדשה לגג שלך או לחדש את חדרי האמבטיה שלך. כמובן, ישנם גם בעלי בתים שבונים חדרי שינה בעליות גג או לופטים מעל המוסכים שלהם ללא אישורים, ולא כל רוכש בית חדש מתמצא מספיק כדי להבין שהם משלמים על שיפורים בלתי מורשים שכאלה. אם אתה מתלונן לפקיד השומה שלשכן שלך יש מרתף גמור לא מותר, לפקיד השומה אין אותה סמכות כמו מפקח בנייה לדפוק ולדרוש לראות את המרתף הזה כדי למסות אותם כראוי… ולא כל מפקח מחלקת הבניין מוכן לבצע בדיקות על טיפ אנונימי, אז אולי תצטרך להירשם בתור הבחור שהרגיז את שכנו. כתוצאה מכך, הרבה שיפורים בבית לא באים לידי ביטוי ברשימות השומה.

מכיוון שרכישת בית במיתון שוק מעניקה לך את היכולת לצער את שומת המס שלך בהתבסס על שווי השוק ההוגן החדש לכאורה שלה, בעלי בתים אחרים יכולים למעשה להשתמש ב"שווי השוק ההוגן" החדש שלך כדי לטעון שהבית שלהם דומה לבית שלך, וכן שצריך להוריד גם את ההערכה שלהם. זה יוצר עומס נוסף על השואים כאשר הם מנסים לקבוע ערכים חדשים של בתים שלא נמכרו לאחרונה על סמך ראיות שנוצרו על ידי בתים דומים שכן. ככל שיותר ויותר בעלי בתים מתאבלים על שומותיהם, הדבר מפחית את המכנה בשווי השומה הכולל של העירייה, ומגדיל את חשבונות המס בפועל עבור בתים שעבורם לא נערכו שומות. מטבע הדברים, זה מחזק את התהליך, מסית יותר ויותר בעלי בתים להתאבל על המסים שלהם, יוצר עוד ועוד עבודה לפקידי השומה. עם זאת, לקיצוניות הבלתי נתפסת, בקהילה שבה ערכי הבתים ירדו, ייתכן שיחלפו כמה שנים עד שכל בעלי הבתים יבינו שהם מוערכים באופן לא הוגן (בהשוואה לשכניהם), אך בסופו של דבר, כאשר האחרון מהם לבסוף מצער את המסים שלו, היחס של כולם למכנה החדש צריך להיות דומה ליחס שלהם למכנה המקורי, כלומר כולם ישלמו בממוצע, בסופו של דבר, בערך כמו מס כמו ששילמו קודם. בשנים שחלפו, אלו שעלו ראשונים על הסיפון וקיבלו את ההורדות הגדולות והמוקדמות ביותר בערכי הבתים שלהם יקבלו את היתרונות הגדולים ביותר לטווח הקצר. יש מי שירחיק לכת ויטענו שזה הוגן, כמו כל כך הרבה מקרים אחרים בחיים שבהם הציפור המוקדמת מקבלת את התולעת הפתגם.

עם זאת, הכאוס והפער המתערבים גורמים ליותר עבודה, ובכך עולים יותר לעיריות בהערכות, בוועדות הביקורת ובדיוני התלונות. במקרים הגרועים ביותר, כאשר הליכי התלונות נכשלים ונותרים לבתי המשפט להחליט, עיריות צריכות לשלם החזרים בלתי צפויים לבעלי בתים מזוכמים, מה שמפחית את קופתם המיידית ומגדיל עוד יותר את היטלי המס בשנים שלאחר מכן כדי לפצות על הפסדים אלו. עבור חוקרי התיאוריה הכלכלית, קיינס יטען שהמזימות הללו הן חלק הכרחי ופרודוקטיבי מהמערכת, ושהם מעסיקים עורכי דין שאחרת היו מרוויחים פחות; עורכי דין אלה שוכרים משרדים, שוכרים צוות וקונים ציוד משרדי, ולמעשה, שומרים על גלגל הכלכלה. האייק יגיב שהעלויות המשפטיות הללו לא כל כך מעשירות את המערכת, שכן הן מפנים הון שהיה מועסק במקום אחר, כמו החיסכון במס המאפשר לבעלי הבית לקנות רהיטים חדשים, לשכור גנן או לצאת לחופשה. הוא היה מחשיב את חוסר היעילות הללו בהליך השומה כעלות מיותרת שמקצת משאבים בצורה פחות אופטימלית… ואני נוטה להסכים איתו. אני לא יודע מה הפתרון, אבל אני יודע שאנחנו צריכים לנסות למצוא פתרון טוב יותר.

כתיבת תגובה