המס של הונג קונג על דירות לא מאוכלסות לא סביר שיפחית את מחירי הנכסים

[ad_1]

לתוכניות של הונג קונג להטיל מס על דירות חדשות שלא נמכרו כנראה לא תהיה השפעה גדולה על שוק הדיור החם בעיר. ההיטל הוכרז כחלק ממאמץ רחב יותר להגביר את ההיצע בשוק הנכסים הבלתי נגיש ביותר בעולם. אבל אנליסטים מגולדמן זאקס, מורגן סטנלי וג'יי.פי מורגן צ'ייס אומרים שהמס החדש לא יעצור את עליית המחירים.

צינון תנופת הנכסים בהונג קונג הוא אחד האתגרים הגדולים ביותר איתם מתמודדות הרשויות המקומיות. הם הכריזו על שורה של צעדים לצינון השוק, אך נכשלו, מכיוון שהביקוש גדל לפני שמחסור כרוני בדיור הוביל לעליית מחירים של יותר מ-50% בחמש השנים האחרונות.

על פי הכללים החדשים, על הדירות שיישארו לא נמכרות למעלה מחצי שנה יחויב מס, השווה לכפול מהכנסות השכירות השנתיות או כ-5% משווי הנכס. לדברי האנליסטים, מדובר בשיעור שיזמים יכולים לעמוד בו בקלות.

"נראה שהרמה המוחלטת של המס ניתנת לניהול יחסית", אמרו אנליסטים של קבוצת גולדמן זקס, שהשוו עלויות נמוכות יחסית לתנודתיות מחירים שנתית.

"מכיוון שרוב הנכסים הבלתי מאוכלסים הם בעלי ערך גבוה, תשואות השכירות נמוכות יותר, כך שהמס, כאחוז מעלות הדירה, גם יהיה נמוך יותר", סבורה מחלקת מחקר הנכסים והקונצרנים של JPMorgan Chase בהונג קונג.

"המס נמוך יותר מאשר בסינגפור, שמתחיל ב-4% אם הדירה לא מאוכלסת במשך שנתיים לאחר השלמתה, ועולה ל-12% אם היא לא מאוכלסת ארבע שנים לאחר סיום הבנייה", מוסיפים אנליסטים של מורגן סטנלי.

המס החדש חייב להיות מאושר על ידי חברי הפרלמנט של הונג קונג, מה שייתן ליזמים שישה עד תשעה חודשים למכור את הדירות הבלתי מאוכלסות.

כ-66% מסך 9,000 הבתים הפנויים בשוק הראשוני הושלמו מאז 2017. ייתכן שהיזמים לא יצטרכו למכור אותם מהר כפי שהממשלה מצפה. היזמים עם יותר בתים זמינים למכירה עשויים להיות בלחץ בטווח הקצר, אבל מכירות דיור יגדילו את תזרים המזומנים שלהם וישפרו את מאזנם בטווח הבינוני.

בהונג קונג, היזמים בדרך כלל מוכרים את הדירות בהקדם האפשרי מכיוון שדאגתם העיקרית היא לגבות את הכספים ולקנות עוד קרקע. המניות שלא נמכרו מורכבות מדירות יוקרה, שקשה יותר למכור אותן, או מדיור באזור שבו היצע הקרקע מוגבל.

"למס על דיור לא מיושב יכולה להיות השפעה מינורית. ברוב המקרים לא יהיה צורך ביישום שלו", אומר ג'יי.פי מורגן צ'ייס.

עם זאת, לדברי המומחים, הכנסת מס על דיור לא מיושב לא תשפיע על אסטרטגיות המכירה של היזמים.

כתיבת תגובה