רכישת דירה מהורים או סבא וסבתא – האם אוכל לקבל הלוואת דירה לרכישה נוחה?

[ad_1]

רכישה נוחה: מה זה?

רכישה נוחה היא מונח בנקאי למה שהם מכנים עסקה שבה נכס נמכר "מחוץ לשוק" ותחת "שווי שוק". מחוץ לשוק פירושו ללא סוכן נדל"ן מעורב כך שהקונה והמוכר מכירים זה את זה או שמדובר במכירה פרטית. תחת שווי שוק מתייחס למצב בו המוכר אינו מוכר את הבית בשווי הנכס ולכן הם בעצם מעניקים לרוכש הון עצמי.

הדוגמה הנפוצה ביותר היא שבה אמא ​​ואבא עשויים לצאת לפנסיה או מחפשים לעבור דירה או לצמצם, וירצו למכור את בית המשפחה. לפעמים הילדים מחליטים שהם רוצים לרכוש את הנכס מהוריהם. לפעמים ההורים ימכרו את הנכס לילדים במחיר נמוך יותר ממה שהם יכלו למכור בשוק הפתוח כדי לעזור לילדים שלהם או לשמור על הבית במשפחה.

זוהי רכישה נוחה ומלווים אוסטרליים שונים מיישמים מדיניות שונה בנושא זה.

כיצד הבנקים רואים רכישה נוחה בעת אישור הלוואת דירה?

חשוב להבחין בין רכישה נוחה למכירה שבה הרוכש מאמין שהוא מקבל עסקה גדולה וקונה את הנכס בהרבה מתחת לשווי השוק. הבנקים תמיד ילוו ויבססו את דרישות ה-LVR והפיקדון שלהם על פי הנמוך ממחיר חוזה המכירה או הערכת השווי, אלא אם חל חריג. אם למשל אתה רוכש נכס ב-$500,000 והערכת השווי אכן הגיעה ל-$550,000, הבנק יבסס את דרישות ה-LVR והפיקדון שלו על הנמוך מבין השניים, במקרה זה מחיר הרכישה של 500,000$. אם לעומת זאת הערכת השווי הגיעה נמוכה ממחיר הרכישה, הבנקים יבססו אותה על בסיס הערכת השווי הנמוכה מבין השתיים.

עצם הצהרה שיש לך עסקה מצוינת אינה מספיקה כדי לגרום לבנק לחרוג מהכלל ולבסס את ההפקדה וה-LVR שלו על הערכת שווי שהגיעה גבוה יותר. חייבת להיות סיבה משכנעת לכך שהספק מוכר בשווי שוק – העובדה שהם פושטים רגל או שמדובר בעיזבון נפטר אינה סיבה משכנעת שכן, תיאורטית, מה שאתה משלם הוא שווי שוק שכן זה מה שהשוק חשב שווי הנכס באותו יום נתון.

הסיבה העיקרית לכך שהבנק יעשה חריג היא כאשר מדובר ברכישה חיובית. אם הורים מוכרים לילדים, הבנקים מבינים שיש שם סיבה, בעצם לאהבה וחיבה, מדוע ההורים מוכרים מתחת לשווי השוק. התוצאה היא שמלווים רבים יבססו את דרישות ה- LVR והפיקדון שלהם על הערכת השווי בפועל ולא על מחיר הרכישה.

אז מה זה אומר עבורי וכמה פיקדון אצטרך?

כאשר רוכשים בית באוסטרליה ומקבלים הלוואת בית אתה צריך פיקדון. בדרך כלל ההפקדה המינימלית המוחלטת שתדרוש תהיה 5% והבנק ילווה לך את שאר ה-95% ממחיר הרכישה.

במקרה של רכישה נוחה, חלק מהבנקים יראו בפועל את ההון העצמי במתנה כהפקדה שלך. לדוגמה, אם רכשת נכס מהוריך תמורת 400,000 $ ששוויו היה 500,000 $, חלק מהבנקים יראו את ההון העצמי של 100,000 $ שם כפיקדון שלך, ולכן אתה יכול ללוות את כל 400,000 הדולרים מבלי שתצטרך להפקיד פיקדון משלך. .

לכל בנק יש מדיניות משלו בעניין זה, כאשר חלקם מלווים רק כנגד מחיר הרכישה בפועל – כלומר, הם עשויים להלוות רק 95% כנגד מחיר הרכישה של 400,000$ או ילווה רק עד למקסימום של 80% מערך השווי. אבל יש מלווים שילוו את מלוא 100% ממחיר הרכישה בתוספת עלויות עד 90% מהערכת השווי מבלי שהלקוח יצטרך להכניס כסף מזומן משלו.

הנה דוגמה נוספת כדי להמחיש כיצד פועלות מדיניות הבנקים השונות:

נניח שדוד התכוון לקנות נכס לסבתא שלו כדי שסבתו תוכל לעבור לבית אבות. הנכס מוערך ב-300,000$ וסבתו הייתה זקוקה ל-270,000$ כדי להבטיח שיהיה לה מספיק כדי לשלם את אגרת המגורים וכו'. כך שמחיר הרכישה היה מתחת לשווי השוק של 270,000$ וזה בין צדדים קשורים. הבנקים יראו בכך רכישה חיובית.

הבנק יבסס את ה-LVR/פיקדון על מחיר הרכישה של 270,000$. המלווה הספציפי הזה דרש הפקדה של 10% שהם $30,000. 300,000$ פחות 30,000$ משאירים סכום הלוואה של 270,000$, מה שאומר שדיוויד יכול ללוות 100% ממחיר הרכישה ויצטרך לשלם רק את מס הבולים וההוצאות המשפטיות שלו.

מלווה אחר אמנם ילווה רק ל-80% LVR. 80% על $300,000 הם $240,000. אם דיוויד ילך למלווה הזה הוא יצטרך הפקדה של 20% שהם $60,000. 30,000 דולר זמינים בהון עצמי ולכן דיוויד יצטרך לתרום 30,000 דולר מהמזומן שלו בתוספת מס בולים.

לכל מלווה יש מדיניות משלו הלוואות בית לרכישה נוחה אז מומלץ להעסיק מתווך משכנתאות שיש לו ניסיון ברכישות טובות.

כתיבת תגובה